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广西.北海
结论：未来五年内，北海平均房价达3万/平米的概率很小。如果说单一楼盘出现3万/平的价格，那倒是不排除可能性，但并不能代表北海房地产整体水平。
本题内容有五个部分：前言——几个概念的明确
支撑地区房价走高的内生性因素
北海2018年社会经济发展状况
北海房价走势及两主城区价格
对北海当前房价合理性的评估
前言——几个概念的明确1、本题表述的“未来”时间周期不明确。未来到底是什么时候？是30年？是50年？还是100年以后……。“未来”的房价是多少，能不能达3万/平米，应当说没有人能知道，还得是让市场说了算。为便于分析，和尚明确预设了——未来五年内。
2、北海房价问题的表述。北海是全国四线城市，辖有四个县级以上行政管理区，依楼主表述题意，北海房价应当是指——北海市主城区。北海市主城区有两个，即海城区和银海区，主城区的房价一般较其他城区房价要高，相对来说更能代表一个地区的房地产水平，因此，下面的房价分析会倾向主城区房价。
支撑地区房价走高的内生性因素房子是商品，不论是居住属性还是金融属性，房子的商品价格水平最终由市场供需关系决定。市场供需关系最主要体现为消费者的购买力。
一个地区的购买力，通常由收入水平和需求水平组成。如果说收入水平有了，但是对住房的需求较低，房价也是较难走高；如果说有需求的市场欲望，但是收入水平较低，房价也是较难走高的。只有在收入和需求达到比较充分的状态，房价的市场化走高才有基础，才能持续，这个市场逻辑应当是比较容易理解。
归根结底，一个健康的房地产市场价格，最终是由地区的内生性因素决定的，这个内生性因素就是当地的经济基本面和人口增量规模。
北海2018年社会经济发展状况1、人口增量规模情况
2010年常住人口153.93万，2018年常住人口168万，十年时间增加14万人，增幅9%，年化增长率0.9%。常住人口增长率非常缓慢（小）。
2010年户籍人口161.75万，2018年户籍人口178.18万，十年时间增加16.43万人，增幅10.15%，年化增长率1.01%。户籍人口增长率非常小（缓慢）。
从上述人口数量变化来看，北海市属于存量人口流出地区，同时缺乏增量人口流入。同时作为一个地级市，人口规模总量也较小。这些对于当地房价购买力是有相当的瓶颈。
2、社会经济发展状况
——经济基本面
2018年GDP值1331.87亿元，人均7.93万元，全国水平6.46万元。
三次产业的结构比例为16.6：48.1：35.3，很明显农业占比较大，以工业经济为主，高附加值的服务产业经济较落后。主要规模工业产业：造纸、化工、机械设备、汽车制造、医药为主，多为传统性行业。
财政预算收入71.64亿元，税收收入49.89亿。人均创收0.43万元，人均创税0.3万元。全国人均创收1.31万元。
金融机构人民币各项存款余额1092亿元，金融机构人民币各项贷款余额753.8亿元。
——居民生活水平
住户存款653.75亿元，人均3.73万元。全国平均5.19万元。社会零售总额2018年为265亿，人均1.58万元。全国水平1.98万元。
居民人均可支配收入23536元，其中城镇居民人均可支配收入31912元，农村居民人均可支配收入12749元，城乡差别较大。全国水平28228万元。
全市城镇非私营单位在岗职工(含劳务派遣人员)年平均工资为60622元。
总体来看，北海经济体量较小，经济基本面较一般，大多数据不及全国平均水平，暂且属于一个经济欠发达地区。
北海房价走势及两主城区价格近一年来，北海房价呈震荡上涨走势。2019年10月，新盘参考价格9060元，较年初价格8948元，上涨1.25%。5月见高9086元后，呈出现了高位波动走势。
海城区——近一年来，房价呈高位波动走势。2019年10月，新盘参考价格8736元，较年初价格8482元，上涨3%。5月见高8925元后，呈现稳中有落走势。
海城区房价，当前较北海地区整体均价9060元，低了3.7%。
银海区——近一年来，房价呈高位稳中波动走势。2019年10月，新盘参考价格10362元，较年初价格10085元，上涨2.75%。7月见高10426元后，房价略有回落。
银海区房价，当前较北海地区整体均价9060元，高出14.37%。
北海新盘整体价格段分布。价格以0.6万元~1.0万元为主，破万元以上的价格有小部分。
对当前北海房价合理性的评估1、房价收入比
由于各城区房价有差异，我们采用北海地区均价9060元/平，作为分析基准数据。并从人均可支配收入和城镇职工在岗平均工资，两个角度来考察房价收入比。
假定购买100平米的套房，总价款90.6万元，一家庭两人工资（收入）。
平均可支配收入
房价收入比=90.6/4.7072=19.25年，这是一家人不吃不喝的情况下，所需支付年限。
如果按全国支出占收入比（70.33%）水平计算，房价比收入比=64.25年，也就是说用一个家庭的余钱来供房，需要64.25年才能买一套房。
城镇职工在岗平均工资
房价收入比=90.6/12.12=7.6年，这是城镇家庭在未完税费情况，不吃不喝的供房年限。
同样用全国相应水平来换算，房价收入比=25年，相当于城镇家庭用余钱供房。
关于房价收入比，目前美国是4年，欧州为6~8年，深圳为35年。可以看出北海作为四线欠发达的城市，其房价水平已偏离了基本面，居民购房压力较大。
2、北海房价为何涨这么高？
北海房价，从目前来看是偏高的，这有两个原因：
一是全国房价已走牛了20年，当前整个楼市价格依然处在上涨趋势周期中，北海房价也是跟随全国房价这个大环境。
二是近几年，北海进行了棚改计划，纵所周知棚改会推升当地房价，这才是最主要的原因。2015年累计开工建设保障性住房和棚户区改造32168套(户)，建成24954套(户)；2016年保障性住房和棚户区住房改造新开工3958套、基本建成4879套、分配入住2037套；2017年棚户区改造4069套；2018年棚户区住房改造开工建设1893套，基本建成498套，分配入住公共租赁住房2045套，入住率达95%。
可以说，北海房价近几年来的走高，并不是因为经济基本面因素，而是棚改政策因素助推为主要驱动。2019年全国棚改转向旧改，这对于北海房价会产生较大冲击。
3、目标房价3万/平米，距离有多远
以北海地区均价9060元为基准，涨到3万/平，需要涨幅231%。
以银海区均价10362元为基准，涨到3万/平，需要涨幅190%。北海地区均价2019年来涨幅1.25%，银海区2019年来价格涨幅2.75%，基本处于稳中有涨格局，这符合楼市“房住不炒”和长效调控机制。
近三年来，全国反复强调“房住不炒”，并且稳房价、稳地价、稳预期的调控目标一直没有改变，因为全国楼市已经出现了对经济增长的挤出效应，房价具有了一定泡沫。可以说“房住不炒”经2019年7月30日政治局会议后，叠加“不以房地产作为短期经济刺激的手段”，已经指明了未来房价走势方向，大概率以稳中波动为主，大涨大跌都不符合社会经济发展要求。
综上，北海房价未来五年（甚或十年）内，想从当前房价水平涨到目标价3万/平，概率非常小。即或是主城区可能性也不大。这不仅有北海社会经济基本面因素决定，也有国家政策和楼市长效调控机制的要求。
上述楼盘数据，仅供参考。
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四、柳州柳州虽为广西最大的生态工业城市，但却有着山清水秀地干净的赞誉。市区青山环绕，有“世界第一天然大盆景”的美誉；水抱城流，描绘出“百里柳江，百里画廊”的景色。以柳州为圆心的250公里半径范围内，集中了广西80%的4A级以上的旅游风景区，与毗邻的桂林市，共同构成享誉世界的大桂林旅游风景区。“柳州奇石甲天下”，被誉为“中华石都”。
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五、防城港防城港拥有以“边、海、山”为主的丰富多彩的旅游资源以及京、壮、瑶等别具一格的少数民族风情：横亘中部的十万大山森林公园苍茫广袤，峰峦叠嶂，雄奇险秀；以万尾金滩为代表的京族三岛集碧海、金滩、绿岛、京族风情于一身，民风淳朴，风光旖旎；江山半岛滩平沙软，大坪坡白浪滩、怪石滩、月亮湾、白龙炮台美景不断，有“中国夏威夷”之美誉。另外，以东兴口岸为首的中越边贸旅游也成为了中外游客交流沟通的平台，边贸旅游也成为防城港是旅游发展的龙头。
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六、崇左崇左为第四纪酸性赤红壤土层为地表盖层。境内山环岳绕，丘陵起伏，山多地少，地貌复杂多样，以喀斯特岩溶地貌为主体。西部为大青山山脉，南部为公母山山脉和十万大山余脉。在崇左市这片美丽而神奇的土地上，有500多处山水风光、人文古迹、珍稀动物、名贵古树、原始生态等多种类型的旅游资源。其中，有国家级风景名胜区1处、国家级自然保护区1处、省级自然保护区4处、省级文物保护单位17处。
1.德天瀑布
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七、贺州贺州是一个山水美丽的城市，和广西的很多城市一样，是个风景秀丽、民风淳朴、有山有水的好地方。贺州还有着温馨恬静的田园风光，有莽莽苍苍的原始森林，有堪称天然动物园和天然植物园的自然保护区，温泉、瀑布、秀丽的风光随处可见，集溶洞景观、田园风光与明清历史文化于一体的昭平黄姚古镇风景区以及文明阁、千年古榕等人文景观，贺街古镇、古塔，屹立江中、景色秀丽的贺州市浮山、石城和客家围屋等，吸引着国内外游客前来观光旅游。
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八、来宾位居广西中部，故有“桂中”之称。来宾市北与柳州市、桂林市、河池市交界，东与梧州市、桂林市、贵港市相邻，西与河池市、南宁市相交，南与贵港市、南宁市毗邻。深居广西腹部，经济、交通地位十分重要，地缘优势十分明显。
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九、百色百色山川秀丽，人文景观和民族风情多姿多彩，有国家级景点-百色起义纪念馆；省级风景名胜区-澄碧湖；凌云的纳灵洞、水源洞；靖西的通灵大峡谷；乐业的罗妹洞、布柳河、大石围天坑等，构成了百色的旅游品牌线路。归纳起来为两坑二洞一河一湖，两坑即为大石围天坑、穿洞天坑，二洞为纳灵洞、水源洞，一河指布柳河，一湖则指澄碧湖。
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十、河池河池市地处广西西北边陲、云贵高原南麓，是大西南通向沿海港口的重要通道，东连柳州，南界南宁，西接百色市，北邻贵州省黔南布依族苗族自治州，大自然对河池如此厚爱，赋予她神奇美丽的一方山水，是一处旅游资源极为丰富、亟待开发的“养在深闺人未识”的旅游宝地。神奇雄美的喀斯特地貌景观、千姿百态的山水景观、妩媚秀丽的高山平湖风姿、丰富多彩的原始森林景观、古色古香的人文景观、独树一帜的长寿资源、浓郁的民族风情，都给河池的旅游增添了无限异彩。
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9.玉林广西马尔代夫水上乐园。广西马尔代夫水上乐园位于广西玉林市福绵区车陂江旁，占地面积60亩，由广西马尔和代夫农业有限公司投资约1.3亿元兴建，是目前广西地区规模最大、设备最先进的具有国际一流水准的大型热带风格的戏水乐园，主要以水上娱乐为主，集“吃、行、游、购、娱”于一体。
10.玉林克拉湾水上乐园。
很高兴回答你的问题。去海南租车自驾出发前你应该先考虑好以下几个问题。去海南旅游租车自驾你作好行前的方案了吗？你了解什么车适合你长途自驾吗？你的驾龄允许上高速且驾驶技术过硬吗？等你弄明上述问题之后，你租车自驾还要考虑是到海南后租还是全程租车？如果是全程租车你应该核算好乘飞机费用和租车费用，进行比较，本人认为应该选择更花算的方式。划不划算这还在其次，租车出游关键在于途中有太多不确定因素。
1.对所租车辆的车况在出行前要做全面了解，最好还要进行实际操作。
2.了解清楚道路状况。
3.你要有过硬的驾驶技术。
这些你得花很多时间和精力去完成，这么比较下来乘飞机是最佳选择。到海南后你可以选择包车或租车，费用差不多，包车只操心看景，享受，租车要考虑停车等问题。海南交通便利，各大景点有大巴定时接送，且票价便宜也是不错的选择。
